购房日记丨穆女士购房（一）需求分析及选择

忆困血馆闻

穆女士，北京户口，已婚，育有一女，4岁。居住在军区大院，目前家庭名下有一套房产，公寓式住宅（70年产权）。价值240万左右，公积金贷款，租金4500元/月。租金覆盖月供，手里资金200万左右，现欲再次购买房子。

需求分析

1，居住军区大院，上学没有问题，无需担心，买房不自住，投资。

2，直接购买二套，总价控制在400万以内。换房，总价600万以内没有问题。

3，北京有房，有贷款，不论是换房还是直接购买，算2套，最高贷款186万，贷款25年。商贷等额本息还款，月供11300元。



行情分析

1，北京市二手房挂牌量持续增加，二手房成交量成交价格相对稳定，略有下降。更适合换房，不需要担心短期内的大涨大跌。

2，“房住不炒”，限购，贷款利率上浮，政策趋严，后续极大可能继续保持相对稳定。

3，北京市的战略地位，首都，人口净流入，一线城市，货币贬值。时间拉长，10年后房价一定会更高。



购房选择

1，不买。

优势：生活压力小，自有资金就增长。

劣势：目前的小房子不够未来居住，孩子上学之后不够居住，资金闲置。迟早需要买或者置换。怕涨不怕跌，一旦大涨，可能两居室变一居室，一居室变卫生间。

2，置换，卖掉首套1居室，购买两居室。

优势：全市房价同涨同跌，市场行情稳定。不会出现买了之后大涨，买了之后大跌的情况。损失可控。

劣势：（1）换房之后，租金无法覆盖月供，需要供房，可能会降低生活质量.（2）提前还款利息较低的公积金贷款。（3）租金低于再次购买二套小房子总和。

3，直接购买二套。一套400万以内一居室。

优势：利息较低的公积金贷款继续使用，两套房子租金差不多可以覆盖月供。房价处于低点，没有还款压力、

劣势：未来孩子上学，需要再次置换。麻烦

4，首套房做二次抵押，最高能抵押200万。贷款利率上浮30%+，购买第二套，两居室。

优势：可以直接购买大房子，不需要还掉利息较低的公积金贷款。未来孩子上学可以自用。

劣势：（1）房租无法覆盖月供，还款压力巨大，一定会影响后期的生活质量。（2）市场行情不明了，一旦房价继续下跌，金融风险巨大。

5，如果首套房由夫妻一人做的贷款，选择离婚析产，做首套。另外一人贷款300万购买500-600万两居室。

优势：可以直接购买大房子，孩子未来上学，可以自用，不需要还掉利息较低的公积金贷款，还可以再次使用公积金贷款。



总结，当前的房地产市场，不建议加巨大的杠杆，随意买房。换房或者刚需购房遇到合适的，可以考虑。在房地产市场趋严的情况下，什么信用贷、首付贷、抵押贷购房最好不用。大房子不一定是好房子，适合自己的，自己买的起的房子就是最好的房子。

Jacqueline季

转发了