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文/房投学堂 唐宋
楼市专家，净扯淡，投资高手，在民间，
—— 纯实操，讲干货，说人话，
大家好，这里是【房投学堂】，我，是唐宋。
前两天发布东莞人普遍关注的《西平投资专题》后，
很多小伙伴还看得不过瘾，
纷纷催我写写“西平个盘投资分析”，好吧，
今天，是（下）篇：
西平往事
那是2003年，
东莞唯一的那所大学第一次面向全国招生，
我一个人从2000公里外，来东莞求学，
当时被一个过路东莞的长途巴士司机，
扔在了一个大卡车轰轰来往的大路口，
如今回想，竟然就是景湖春晓大门口的西平路口。
当时的西平，留给我的唯一印象，就是工地，
景湖春晓一期已经在那里立着了……
格林小城，也隔着时代城所在的低矮的民房区
与春晓孤零零的对望……
景湖花园，别墅井然，那是相当的漂亮，
在一个尚未涉世的年青人眼中，
连外围墙都绽放着神豪的光芒……
那时的西平，一句话，
百废待兴，还在开荒……
再后来，印象里就到了初入社会那两年，
08年初有段时间，有同事突然买了景湖春晓二手，
才4000+，而其实07年时就已经上6000了，
一问原因，哦，金融危机了，
很多人在把房子亏本大甩卖……
印象中，西平这个CLD（中央生活区），
真正开始被东莞人认可，
已经是在2010年前后了。
那一年，西平已是小区林立，初具气象，
更重要的是，西平终于有了属于自己的社区商业配套
——时代城商业、彩怡百货、家乐福超市、比高电影院……
时代城也开盘大卖，
“物质世界的精神版图”——时代城
是我印象中当时在城区街头
能看到的砸钱最多的广告T牌。
把思绪拉回现实，
我们来聊聊西平投资怎么买……
要避开的几个坑
买对房，受益半生，
而买错房，也会悔一生。
所以，我把“避坑”放在前面讲，
就是想告诉各位，
在知道哪些能买之前，
更需要知道的是，
哪些，不能买
1、西平的“老破旧”不要买
2、西平的“楼梯房”不要买
3、西平的“公寓房”不要买
首先，关于“老破旧”不要买，
我已经在西平的（上）篇做过详细的投资率回报分析。
至于，“楼梯房”不要买，
则是市场的真实反馈。
6层以下未加装电梯的楼房，
比如说春晓，同时存在电梯楼与楼梯房，
电梯楼挂牌25000+能轻松一个月售出，
而楼梯房，即使挂牌20000，
等上半年，也没几个人翻牌子的，
价格卖不上去不说，还相当不好卖。
再者，是投资禁忌品——公寓
原因不啰嗦了，本公号之前的文章中
也已讲过公寓为什么不是好的投资品。
西平楼盘，知多少？
景湖荣郡
景湖时代城
景湖蓝郡
景湖名郡
景湖春晓
景湖花园
世纪城国际公馆一二三四期
世纪城玫瑰公馆
东骏豪苑
中熙弥珍道
格林小城
君珆花园
天利中央花园
未来世界
金色华庭
东骏朗晴居
中信凯旋公馆
现代经典花园
景湖系，西平北部王
刚来东莞的人，
特别是到南城西平的人，
会被“景湖”绕晕
景湖荣郡
景湖时代城
景湖春晓
景湖蓝郡
景湖名郡
景湖花园
如果再加上在主城区其它位置的
景湖春天及景湖湾畔，
八个楼盘，前后20年，
组成了本土开发商老大光大
定位中产的“景湖系矩阵”。
景湖时代城：
景湖系列的标杆，
无论是品牌知名度，
还是建筑成熟度，
都达到了景湖系的巅峰。
09年初开盘7000左右，
10年过去，如今二手30000的均价，
回报率已翻了四倍有余。
选笋：
三房均价已全线超过30000+，
还是昨天文章那句话，
西平如今的高价，也许现在买入，
已不再是投资回报率最高的区域，
但一定是风险最低的、楼市最稳的。
如果认为三房价格已超出自己的价格预算，
个人推荐，可以考虑这个小区的两房，
目前，两房还能淘到25000+的低楼层，
虽然两房没有三房走俏，但N年后，
当西平三房动辄到五六百万或以上的时候，
两房的低总价优势在，其春天就会来了。
另外，这个小区的两房还有一个很大的好处，
因涉及敏感政策，在公号不方便公开讲，
有兴趣了解的朋友，可以扫码文末福利二，
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景湖春晓：
五年前，
景湖春晓在东莞的二手冠销宝座上，
曾坐了很长一段时间，
当年的东莞第一神盘，
如今虽然春颜有减，
但依然是个大牌人气明星，
二手成交量依然排在全东莞的前20列。
成熟的小区，完善的教育配套，
附带的与新亚外国语学校（私立）
及爱弥儿国际双语幼儿园（私立），
这些年均倍受西平家长的好评。
而这几年新兴的文鼎大厦，又建在春晓的正后方，
让孩子学习培训教育，也是相当的方便，
也难怪有一些森林湖的业主们，
放着森林湖的房子不住，却要搬到春晓来租房住，
完全是因为发达教育配套的无限吸引力。
需要特别说明的是，
春晓虽身在西平，但心属东城（户籍属东城），
对公办学校配对有需求的，要注意，
当然，春晓自身配套的这两个私立学校，
也多少弥补了此中的少许遗憾。
选笋：
小区最早的一期，02年建
已达17年期的涨幅衰退期，
小区最后的一期，07年建，
如今12年期，相对较新，
但价格亦受整体小区涨幅衰弱的影响。
楼梯房的不要，电梯房如能淘到
好楼层好朝向的毛坯24000+、装修25000+
依然是不错的选择，
唯一需要注意的是：不宜长持。
景湖荣郡：
荣郡，可以用一句话来简单概括，
那就是：小号的时代城
荣郡起于2013年，是在时代城之后，
算是景湖系年代最新的楼盘，
也就注定其吸取了时代城
及整个景湖系最优秀的建筑方略，
因年代更新，荣郡的价格，
如今亦略高于时代城。
选笋：
荣郡如今32000+是入门价，
因价格已高，影响了其二手成交量，
如果的成交排名并不靠前，
且荣郡的三房与两房价差不大，
都在32000以上，产品价差上没有笋，
但偶有30000的急卖房，
也全看个人运气了……
景湖系其它盘：
景湖蓝郡、景湖名郡、景湖花园
均为景湖早期与春晓年代相近的中产楼盘，
位置略靠西平外围，品质也均过硬，
因侧重点原因，本文不做详述，
有兴趣的投资者，亦可以进入
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世纪城，西平南部王
世纪城国际公馆，
先后用十余年一步一步经营的
一期，二期，三期，四期，
连起来，已经成了一个独立的小镇，
再加上13年始建的世纪城玫瑰公馆，
如果说，西平北部，
是被光大景湖系统治的话，
则整个南部的王者，
则是“世纪城”
世纪城一期：
面积普遍是144以上的大户型，
如果你的目标是自住享受，
西平的大四房户型不多，
是个不错的选择。
但如果你的第一目的是投资，
则还是选择其它100方左右的刚需盘为好。
世纪城二期：
排除144以上的大户型，可以选择
面积为90+的大两房与120+的大三房，
但因面积较大，总价亦会高于其它盘的两房与三房，
首付资金压力与贷款压力，也均会相对较高，
目前买入或未来卖出，均会受到此影响较大。
世纪城三期：
西平少有的一房一厅小户、高品质住宅产品，
主要集中在这里
总价在120-150万之间，
适合于资金不太充足的投资人选择。
世纪城四期：
西平好的四房，选择比较少，
这个小区的亮点在于，
竟然有112方的四房（3+1）可选，
这对于需要改善型四房的家庭，
也是一个不错的选择。
选笋：
目前，整个西平，成交旺盛的楼盘主要集中在北区
而南区因开发较晚，配套稍弱，
因此，成交量尚未像北区一样爆发，
至少，业主的心态没有因房子太疯抢而傲骄，
很多条件或价值，还是可以坐下来耐心谈的。
这也给了后来者投资捡笋的机会，
整体而言，笋盘比北区多，有机可趁。
诸侯与新贵——
君珆花园：
中信地产背景，
有中信背书，
小区品质与物业管理水平均不用怀疑，
三房价格，28000+
略低于时代城与荣郡，
价格相对而言，略笋。
缺点也明显，小区较小，
有优有缺，请自行权衡。
东骏豪苑：
小区的年代，与春晓近似，
亦渐渐进入成长力衰退期
缺钱的业主，可以开始考虑套现置换了，
置换到更具成长力的南城次新盘或松山湖，
不缺钱的业主，可继续持有，
东骏的三房，面积都较大，导致总价较高，
但整体单价略低，亦不失为一种”价格笋",
现在买入，自住与投资价值兼得，
机会点：请静静等待对面体育公园的换装爆发！
中熙弥珍道：
未来体育馆改建后，
弥珍道亦是主要受益楼盘之一，
同时，该小区50平左右的一室一厅，
亦算是年轻投资客的西平上车户型，
小区是2010年左右开盘，
因小区地块狭长，导致基本所有房子都能看到大街，
成为本小区美中不足的小缺憾
中信凯旋公馆
10年期次新盘，
品质型豪宅定位，整体品质颇佳
最小户型140平，可以想象，
其当初开盘是走CEO路线的，
140平左右的四房，是这个小区不错的选择，
25000+的价格，亦算是品质盘里的笋位。
未来世界
格林小城
金色华庭
以上三个小区，
年代较久，保养较弱，
大家对照我之前的观点，
可以自行得出结论。
这里有个特例，
金色华庭三期的可可园，
是2012年前后才开发，
虽属金色华庭，
但可看作一个独立的新盘组团，
是西平离地铁口最近的小区，
最近的成交亦非常活跃，
对地铁出行需求较大的人群家庭，
可以侧重考虑。
东骏朗晴居
算是西平的上车盘。
50来方竟然可以做成两室一厅，
颇有深圳目前越来越紧凑的小户设计感。
但部分”两梯十五户“的住宅格局，
让很多接盘侠，望而却步
不过，因单价低，总价低，
对资金量不足的客群，
也是一种退而求其次的选择。
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纯实操、讲干货、说人话，不扯淡
一大波房投老炮原创实操笔记，即将上线……
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堂主唐宋，房产投资人，著有《东莞32镇买房投资一线调研》，《房投实战技巧三部曲》，在东莞想学习更多买房投资知识，请搜索微信订阅号【房投学堂】 |
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发表于 2020-2-14 18:46:31
